신년특집 [2021년 이후 공.경매 토지 투자의 변화된 안목]

[부제 : 사라지는 물건/살아남는 물건의 구분]

 
투자 전문가라고 말하는 투자자들이 수익률 높은 토지를 구분할 때 어떠한 토지를 선정할까?일반인들이 입찰 후 처리의 문제가 있기에 꺼리는 물건을 입찰 후 이러한 문제를 해결하여 저가 투자로 수익률을 올리는 방법일 것인데 공매 혹은 경매의 경험이 있다면 일반 매매와 다르게 이러한 물건들이 점점 사라지고 있는 것을 느낄 수 있을 것이다. 대표적인 것이 유치권물건 같은 것들인데 토지투자에서 중요한 물건의 선정에서 안목을 키우는 변화하는 시기에 변화된 마음을 가지는 의미의 투자물건 선정 기준을 제시한다.

투자자 입장에서 유찰이 많이 되는 물건이 꼭 나쁜 것은 아니며 이러한 것들 중에서 본론에서 제시하는 기준의 물건인지 확인하여 투자목적과 투자 기간을 염두에 두어 투자한다면 개개인의 전체적인 투자의 큰 그림을 그릴 수 있을 것이다. 투자에는 희소성은 중요한 의미이며 사라지는 물건 혹은 앞으로 지속적으로 남는 물건 어느것에서도 수익은 올릴 수 있으며 투자의 효율과 타이밍을 생각한다면 물건의 구분은 투자자의 안목에서 나온다. 2020년 이후 변화에 적응하여 적절한 투자 타이밍에 투자하는 투자자가 되기를 바란다. 

1. 시간은 잡을 수 없고 인간이기에 효율성을 찾는다.

1-1 장사문화의 변화

우리나라의 많은 임야 혹은 비도시 지역에서는 전. 답에서도 흔하게 볼 수 있는 것이 분묘이며 토지 투자에서 분묘가 있을때 문제점 즉 분묘기지권을 잘 알고 있을 것이다. 하지만 변화의 조짐은 장사법의 개정과 장사문화에서 볼 수 있다. 예전의 분묘설치가 화장문화로 변화하게 되고 핵가족 시대에 따른 분묘의 관리 문제등으로 앞으로 분묘의 기수는 현저하게 줄것이고 미관리 분묘들이 늘어나면서 처리의 문제도 간소화될 것이다. 특히 공.경매로 낙찰받은 토지상에 연고 미상의 분묘가 존재한다면 시간이 흘러가면 갈수록 관리가 소홀해지거나 토지의 용도가 변화 하여 처리의 기회를 가질 수도 있을 것이다. 문화의 변화는 토지 투자에서도 적용되기에 장.단점을 파악하여 적절한 토지 투자가 되길 바란다.  

1-2  장기미집행 도시계획 시설사업의 변화

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 도시공원 및 녹지에 관한 법률에 따른 많은 장기미집행 도시계획 시설이 2020년 하반기 이후  대거 해제 되면서 이러한 물건을 투자하거나 인접지역의 반사이득을 노리는 투자자가 공.경매물건을 관심 가지는 경우가 감소 될 것이다. 하여 이러한 물건에 관심을 가지는 투자자는 해제되기 전 투자 물건을  더 관심 가지어 변화에 적응하면 어떨까 생각한다. 대거 해제 후 변화에 기대를 할 수 있기를 바란다면 공.경매 물건에서 토지이용계획에 도시계획시설사업에 저촉 되는 물건을 확인 하면 될것이다.   

1-3 법정지상권(관습상 법정지상권)의 변화

법정지상권의 의미를 안다면 이러한 물건이 발생되는 이유를 확인할 수 있을 것이다. 법적인 문제, 대출 시에 문제, 미등기의 문제 등 하지만 2020년을 바라보는 이때 앞으로도 지난 문제점이 더 부각될지는 의문이다. 이러한 물건들이 점점 줄어들고 있는 추세 이지만 반대로 투자자 입장에서 저평가 되고 공법상 제한이 있기에 감정가에 영향을 주어 저가 낙찰을 노려 투자의 수익을 올릴 수 있을 것이다. 등기사항전부증명서에서 확인되지 않으니 현장답사가 필수이다.

위 1-1~1-3의 물건들은 앞으로 투자에서 점점 줄어드는 물건으로 투자자들은 본인의 투자관에 접목 시켜 투자 타이밍을 잡는 것이 좋을 것이고 소유권을 가졌다면 역으로 활용 방안을 생각해보아도 될 것이다. 하지만 이러한 물건은 공통적으로 대출이 현실적으로 불가하여 보유자금의 활용에 주목할 필요가 있고 처리시에 전문가가 아닌 일반인이 일반적인 물건같이 생각하여 투자시에는 문제의 여지가 많은 점 미리 견주어 전문가와 상의가 필요할것 이다.
 
2. 법은 누구에게나 적용되고 개발과 기술은 가속화 된다.

2-1 농지 투자의 변화

2000년 이후 농지의 변화는 많은 투자자들에게 가슴을 설레게 한 게 사실이다. 현실에서 도시지역의 주거용 토지는 금액적으로 부담되고 임야는 개발 등의 문제가 있기에 적절한 금액으로 토지투자를 생각하는 투자자는 농지를 주목 하지 않을 수 없다. 도시가 팽창 되면서 도시지역의 자연녹지 및 비도시 지역의 계획관리지역의 일반농지에 투자자들은 주목할 필요가 있고 진흥구역의 해제 등 농지법의 완화지역을 선별하는것도 중요한 투자관점일 것이다. 특히 농업인의 혜택과 농지연금 그리고 농막의 활용으로 앞으로 농지투자는 현재보다 활성화 될 여지가 많다. 하지만 농지의 특성상 농지법의 이해가 필요하니 꼭 숙지 후 본인이 적절한 판단을 하여야 한다.     

2-2 공유지분 토지의 공시가 변화

상속에서 자녀들의 지분 비율은 1/N, 결혼 후 부부간에 공동주택 마련, 기타 한 필지의 토지에 2인 이상 소유자가 있는 상황이 있다면 공유한다는 의미인데 이러한 상황은 우리나라의 정서상 특별히 변화가 없을 여지가 높다. 다만 핵가족의 영향은 있을 수 있으나 아시다시피 공.경매 물건에서 많이 볼 수 있는 유형의 투자물건이다. 이러한 투자의 포인트는 전 칼럼에서 서술 했으며 공시가의 변화는 공유지분 투자의 포인트인 것을 염두하여 정책을 감안한 투자를 할 수 있다면 좋은 투자가 될 수 있을 것이다. 
2-3 자투리 토지의 활용과 변화

개발제한구역의 해제, 건축 후 분필토지, 도로의 개설 후 잔여토지 등 여러 이유로 자투리 토지가 발생되고 있다. 특히 공.경매에서 이러한 토지를 자주 볼수 있게 되는데 앞으로 도시개발을 하면서 나타나는 현상으로 투자자들은 주목할 필요가 있지 않을까 예상해본다. 건축기술의 발전 그리고 최소건축면적의 기준이 없는 상황에서 토지의 용도 등이 나쁘지 않은 자투리 토지는 앞으로 투자 가치가 더 있을것인데 공.경매에서 기회를 잡기를 바란다.

위 2-1~2-3의 물건들은 앞으로도 투자자들의 눈에 꾸준하게 보이는 투자의 종목이 될것이고 장기적인 계획으로 투자시에는 이러한 투자물건을 지속적으로 관심을 가지고 물건검색 후 현장 답사에 소홀하지 않아야 안목을 키우면서 본인에게 적절한 투자처를  찾아 수익을 올리는 투자자가 될 수 있을 것이다.

마무리 글

투자의 대원칙은 투자금을 손해 보지 않는 것에 있다. 하여 본인의 보유자금을 적절하게 투자종목으로 분배하는것은 장기투자에서 중요한 부분이다. 몇 년 후 줄어들 물건은 나름대로 희소성이 있고 계속 볼 수 있는 물건은 장기투자로 수익을 올릴 수 있는 것으로 어떠한 물건이 적절하다는 것은 본인의 투자관에서 기준 삼고 투자의 계획에서 타이밍상 중요한 투자의 종목과 투자 기간의 구분은 필요한 사항이다. 부족한 점은 전문가의 도움으로 투자시에 신중함을 잃지 말기를 바란다. 2020년 이후에 좋은 투자자의 모습을 기대하면서 화이팅하길 바란다.
 
성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

칼럼니스트 소개

박동일

? 울산생활경매연구소 소장

? 울산탑플러스 경매학원장

? 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

? 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

? 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트