공매 경매에서 2021년 이후 토지 투자 도시계획에 집중[개발지 인근 토지 투자 집중]

[부제 : 개발지 인근의 토지 투자 집중]

토지의 투자는 단기간에 수익을 올리기보다는 장기간을 고려하여 투자하는 것이 일반적이다. 하여 주거용 등 수익형과 다르게 고려해야 할 부분들이 많다. 2021년 이후 주거용 투자의 규제가 강화되면서 저금리 시대에 자금의 유동성이 많은 시기 투자자들은 토지로 눈을 돌리는 경우가 점점 늘어나고 있다. 특히 공매에서의 투자는 일반 매매보다는 저가로 투자할 수 있다는 생각에 2021년 이후 토지 투자자들이 더욱더 많은 관심을 가질 것으로 예상된다. 최근 들어 온비드 공매의 토지 물건들은 기존의 물건과 다르게 소액부터 중, 고액까지 다양한 물건으로 구성되어 있다는 것을 느낀다. 아무리 현재 좋은 물건이라도 토지 투자에서 중요한 것은 장기적인 관점에서 접근하는 것이다. 그중 가장 중요한 도시계획과 토지 투자에 대해 알아본다.

1. 도시의 계획과 투자의 관점은?

도시의 계획은 많은 투자자들이 기본적으로 공부하여 인지하였을 것이다. 투자자 입장에서 투자의 가치가 있는 물건을 찾기 위해 도시계획을 확인한다고 이해하면 쉽게 접근할 수 있을 것이다. 원론은 법체계에서 정해진 도시의 인프라를 구축하여 사람이 살아가는 생활에 꼭 필요한 여건을 만드는 것이며 이것은 특히 토지의 투자에는 가치의 상승에 중대한 기여를 한다는 것이다. 투자에서는 중요한 타이밍이 있고 도시계획의 진행은 그 자체로 수익을 얻을 수 있는 것이 아닌 언제부터 언제까지 투자했을 때 수익을 극대화할 수 있다는 것을 염두에 둬야 할 것이다. 정부 각 부처 및 각 지자체의 진행사항을 확인하고 집행계획과 실제 착공과 완공시점 등을 확인할 필요가 있다. 투자자 입장에서 도시의 계획은 각 지자체의 도시기본계획을 포함하여 국토 전체의 개발 이슈를 전반적으로 기준안에 두는 것이 현실적이다.

2. 도시계획의 확인 방법과 감정평가 등 확인 시 주의점은?

도시계획의 기초는 토지이용계획확인원에서 검토하며 확인 방법은 토지이용규제정보서비스에서 지번을 입력하면 확인이 가능하다. 여기서 중요한 도시계획의 저촉을 확인할 수 있는데 이때는 지자체에 직접 방문이나 통화로 실제 진행되는지에 대한 단계별 계획 혹은 해제 여부 등 확인이 필요하다. 투자자 입장에서 도시계획시설뿐만 아닌 기타 법령에 따른 공익사업이나 앞으로 공익을 위한 시설이 들어올 예상을 해볼 수 있는 규제가 있는지도 검토 대상이 되어야 할 것 이다. 그리고 중요한 각 부처 및 지자체의 사소한 고시, 공고 등도 놓치지 않고 정기적으로 확인하는 습관을 기르면 좋을 것이다. 최근 들어 많은 질문 중 공매, 경매의 감정 평가서에 도시계획에 시설사업에 저촉되었는데 투자의 가치가 있을까라는 질문이 많은데 실제 확인하면 시설사업에 저촉되지 않은 것을 다수 볼 수 있다. 이것은 감정평가 당시에는 저촉되었지만 현재는 해제된 물건이 많이 있기 때문이다. 시점의 차이가 있으니 꼭 본인이 확인하는 습관을 기르는 것이 좋다.

3. 2021년 이후 특히 도시계획에 따른 투자가 중요한 이유?

도시계획의 의미를 생각해보면 2021년 이후 투자를 한다면 적절한 때인 이유를 생각해 볼 수 있을 것이다. 인구가 줄고 있는 상황에 언제까지 계속 각 부처 및 지자체에서 국가 및 도시 인프라 구축을 계획하고 진행 할수 있을지는 의문이다. 국가 균형 발전이라는 명목으로 현 정부에서 많은 계획을 진행 중에 있으며 각 지자체의 단계별 계획에서 1단계에 속하여 진행해야 하는 계획도 많이 있다. 이러한 계획 중 굵직한 계획들이 2025년 전, 후로 실제 진행된다면 2021년의 토지 투자의 갈림길에 있는분들은 이를 고려하여 투자하면 좋은 타이밍을 잡을 수 있을 것이다.

 
마무리 글

지금 해도 될까요? 늦지 않았나요?

먼저 투자하였다고 투자의 가치를 극대화하는 것이 아님을 현실에서 많이 느낀다. 적절한 때는 본인이 투자 할 수 있는 투자금으로 현재 시점 기준으로 투자해도 충분히 가능하다. 다만 투자에서 확인 사항들을 시간 내어 꼭 본인이 확인하고 필요시 전문가의 도움으로 2021년 이후 슬기로운 투자로 2025년 전, 후 도시계획의 현실화 시점에서 가치 상승하는 투자가 되기를 바란다.

 
성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

칼럼니스트 소개

박동일

? 울산생활경매연구소 소장

? 울산탑플러스 경매학원장

? 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

? 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

? 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트