온비드 토지 전문 칼럼니스트가 알려주는 공매/경매 토지 답사 꿀팁
[부제 : 토지 투자 25년 경력의 토지전문가가 알려주는 공매/경매 토지물건 답사 꿀팁]

2022년 봄 이후 더 많은 투자자들이 토지에 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이 다가올 것이다. 기준금리 인상으로 대출 금리가 오르는 상황에서 특별한 투자처가 보이지 않고 있다. 소액 토지 투자는 앞으로 중요한 투자처로 자리매김할 수 있다. 특히 토지의 가치가 높은 지료청구 할 수 있는 법정지상권 물건 토지 혹은 도시계획에 직, 간접이득을 받을 수 있는 공유지분 등 투자처가 생각보다 많이 있다. 그런데 공매 혹은 경매물건에서 토지 투자를 한다면 필수 조건인 현장답사에서 많은분들이 어려움을 토로하곤 한다. 20년 이상 토지 답사를 다녀온 투자자의 경험과 현장 강의를 하면서 수많은 답사에서 알게 된 답사 꿀팁을 정리 해 보았다. 이 팁으로 도움을 받아 2022년 봄 이후 토지 투자에서 성공 투자하기를 바란다.

1. 물건 선정과 사전 준비 

1.1 물건 선정

물건의 선정을 답사 전에 신중히 하여 답사 현장에서 여기 왜 왔지? 하는 의문을 가지지 말아야 한다. 보통의 투자자들은 확실한 투자 목적을 정하지 못한 채 물건을 선정하여 답사 후 시간만 낭비하는 경우가 대부분이다. 본인의 목적에 적절한 물건을 선정하기 위해서는 기본적인 토지 투자에 대한 학습을 하고 투자 방향과 투자금액 등을 고려하여 선정해야 한다. 혼자 선정이 어렵다면 토지 투자 전문가와 상담하고 답사하기를 바란다. 이러한 것을 고려하지 않는다면 현장답사에서 얻을 수 있는 것은 적을 것이다.

1.2 사전 준비

물건 선정이 되었다면 현장에 가기 전에 필수 공적 장부와 현장에 필요한 사항들을 사전에 준비하고 가는 것이 중요하다. 먼저 물건의 기본사항을 온비드 공매기록이나 법원 경매기록을 프린트하고 등기사항전부증명서와 지적도 그리고 토지이용계획 확인서 등을 준비한다. 스마트 온비드, 밸류맵, 스마트국토정보, 임업정보 다드림 등 정보 확인에 필요한 앱을 미리 다운로드해 놓는다. 이 앱들은 현장에서 인근 토지거래 시세 파악, 토지 위치, 산지일 때 경사도 확인 등 여러 가지로 활용도가 있다. 도로 폭의 확인이 필요할 수 있으니 10미터 줄자를 준비하면 좋다.

2. 현장에서 필수 확인 사항 및 기록 남기기.

2.1 일반적인 토지일 경우

맹지라 하여도 옆 필지가 국. 공유지 인지, 하천이나 구거 등 점용 가능 여부를 확인하여 건축 가능 토지로 변모할 수 있는지 알아보는 것은 현장에서 꼭 필요 사항이다. 건축법상 도로 혹은 지자체장이 결정 고시하는 도로와 현황도로 등으로 건축 가능한지 살펴보고, 주변의 건축설계사무소 및 지자체에서도 확인해 볼 필요가 있다. 일반적으로 경사도 및 전기. 수도 및 혐오시설 확인 등은 일반 사항이다. 공매. 경매에서 입찰전 이러한 사항을 잘 파악하면 낙찰후 하천. 구거 점용 및 국. 공유지를 활용한 도로개설 등을 통해 토지의 가치를 상승시킬 수 있다. 맹지, 소지분 토지, 소액투자 토지라 하여 투자가치가 없다고 단정할 수 없으며 특히 공용수용에 들어가는 토지도 있으니 가치 평가를 현장에서 꼼꼼하게 할 필요가 있다. 현장 경험에서 나온 팁을 더하자면 토지 인근 어르신들에게 친근감을 갖고 다가가 주변 여건이나 매매 시세 등 넌저시 여쭈어보면 공부상 나오지 않은 의외의 정보를 얻을 수도 있다.

2.2 농지 물건일 경우

농지취득자격증명 발급에 문제가 없는지 우선 확인하길 바란다. 5월 18일 이후에는 강화된 농지법이 적용된다. 또한 농지는 성토해야 하는 농지가 많으니 성토 비용을 현장에서 예상해 보는 것은 중요하다. 만약 농지에 농작물 혹은 수목이 있다면 낙찰 후 처리의 과정에서 발생되는 사항을 현장에서 직접 확인해야 한다. 일반적으로 농지 옆에는 구거가 있으니 맹지라도 구거를 활용할 수 있는지도 확인이 필요하다. 농지에 약제가 되는 작물이 있다면 낙찰 후 자경의 의미에서 효과적일 수 있으니 확인 후 활용할 수 있다. 

2.3 공유지분 물건일 경우

낙찰 후 현금 분할 및 현물분할 될지에 대한 것을 현장에서 파악하고 현물분할이라면 필지 분할의 제한이 없는지 등을 소재지 지자체에 확인이 필수이다. 차후 개발 여지가 높아야 현금 분할시 에 배당에서 유리하므로 주변 2킬로미터 내에 개발 이슈 및 기타 도시계획 등을 확인하는 것도 공유지분 물건을 투자할 때 현장에서 중요하게 해야 할 일이다. 공유자 우선 매수 신청이 들어 올 수 있으니 현장에서 조용하고 차분하게 답사하는 것이 좋다. 

2.4 법정지상권 물건일 경우

법원 기록 혹은 공매기록에 나온 내용과 일치하는지 확인이 필요하다. 건물이 철거되거나 자연 소실되는 경우도 종종 있다. 낙찰 후 건물주에게 지료청구 소송 후 지료청구 시 지료를 납부할 수 있는 여건인지, 미납 시 철거 후 토지의 가치가 얼마나 상승될 것 인지 등 현장에서 꼭 체크 해야 할 사항이다. 법정지상권의 성립에 관련해서 미등기라면 지자체에 방문하여 건축이 된시점 혹은 재산세 납부 등도 확인이 필요하다.

3. 답사 후 낙찰 결과 체크 하기.

답사 후 다시 한번 위성지도 등을 보면서 다녀온 지역을 전반적으로 확인하는 것이 필요하다. 다음 답사를 위해 중요한 사항이며, 길치를 탈출하는 좋은 방법이기도 하다. 또한 입찰과 관계없이 답사 다녀온 물건은 리스트를 만들어 낙찰 결과를 기록하고 입찰 인원 차순위 금액 등을 메모하기를 바란다. 이왕이면 지역별, 지목별, 용도지역, 혹은 물건의 기타 종류별로 구분해서 정리하면 다음에 답사뿐 아니라 투자 물건 선정 후 입찰금액 적정성 선정에서 중요한 기초가 된다.

마무리 글

2022년 새 정부 출범 이후 토지 투자에서 성공하기 위해서는 계획적인 접근이 필요하다. 그중 물건의 선택은 정말 중요한 일이고 이를 현장에서 확인하는 과정 또한 필수이다. 소중한 시간 헛되게 보내지 말고 현명한 선택 후 집중하는 답사 되기를 바란다. 향후 5년 많은 변화가 있는 지자체가 많이 있다. 소액이라 무시하지 말고 작지만 똑똑한 물건 입찰하여 성공 투자하기를 바란다. 본인의 재산은 본인이 관리하고 책임지는 것이니 신중한 접근이 필요하다. 한국자산관리공사에서 진행하는 온비드 전자입찰 시스템에서 현실적이고 투자가치 있는 물건을 검색해보고 시대의 변화에 적응하길 바란다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다

토지 전문 칼럼니스트 박동일

- 울산생활경매연구소 소장

- 울산탑플러스경매학원 원장

- 한국자산관리공사 온비드 토지 칼럼니스트

- 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

- 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사